Arrematação de imóvel: condomínio pode cobrar dívidas antigas do arrematante?

Nos leilões de imóveis, você pode arrematar propriedades com até 65% de desconto e ainda garantir uma excelente margem de lucro na revenda. Uma oportunidade única para quem deseja investir com segurança e rentabilidade!

Entretanto, antes de arrematar um imóvel, é indispensável realizar uma análise jurídica e financeira detalhada dos termos e dos ônus que recaem sobre o bem, de modo a avaliar a viabilidade do investimento e garantir uma arrematação realmente segura.

Imagine a seguinte situação ilustrativa:

José, proprietário de um imóvel avaliado em um milhão de reais, foi executado por uma dívida que não quitou. Além de não pagar, também não apresentou qualquer defesa no processo. O bem acabou sendo penhorado e levado a leilão judicial.

Foi então que João surgiu como arrematante. Entusiasmado com a oportunidade, adquiriu o imóvel por R$ 450 mil, mas não se atentou aos detalhes do edital. Meses depois, veio a surpresa indesejada: a citação para o pagamento de uma dívida condominial que já somava R$ 200 mil.

Então,  João procura imediatamente um advogado. Sua preocupação é clara: não quer ser responsabilizado por uma dívida que não contraiu, mas que agora ameaça comprometer o investimento que parecia tão promissor.

Diante disso, muitos tendem a concluir que ele seria responsável pelo débito, uma vez que se trata de dívida propter rem, que acompanha o imóvel. No entanto, a responsabilidade efetiva será determinada pelo edital de arrematação, que estabelece as regras aplicáveis, e pelo Código de Processo Civil, especialmente quando se trata de imóvel arrematado em hasta pública.

O primeiro ponto de atenção é a leitura do edital. Deve-se verificar se o documento estabelece expressamente de quem é a responsabilidade pelas dívidas condominiais do imóvel. Caso conste que a responsabilidade recai sobre o arrematante, João não terá qualquer possibilidade de se eximir. Isso porque, ao participar do leilão, ele declara estar ciente e concordar com todas as regras previstas no edital.

O segundo ponto de atenção é verificar se o edital prevê que as dívidas do imóvel se sub-rogam no valor da arrematação. Caso tal previsão exista de forma expressa ou, ao contrário, seja omissa, o arrematante não se responsabiliza pelos débitos anteriores ao leilão.

Além dos pontos acima, é necessário realizar uma análise de viabilidade financeira, a fim de garantir que os custos envolvidos na arrematação não superem o valor pretendido ou comprometam a vantagem econômica esperada com a aquisição do imóvel.

Ademais, sobre o tema em questão, existem diversas nuances que podem fazer diferença no caso concreto. Por isso, é indispensável que quem pretende investir em imóveis adquiridos em leilão conte com assessoramento jurídico adequado, garantindo segurança na análise das obrigações, custos e riscos envolvidos.

Constância Coutinho

OAB-DF 79.094

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